上世纪80年代末，当以广州和深圳为代表的华南地产刚刚发展并开始步入繁荣之际，他不过是刚从大学毕业进入当时的广州市房管局下属机构工作的一个小职员。当时一直跟政策打交道的他恐怕没有想到，十多年过去了，自己的身份会成为一个不折不扣的房地产开发商。
  

　　　曹志伟，广州新城市投资控股集团董事长，广州市为数

不多的拥有建筑和经济管理双重学历的地产老板。作为新一代的学者型地产商，他是如何看待广州的地产市场？又是怎样看待财富与投资？12月的某个午后，近2个多小时的采访，他与我们一起分享了他的经历与精神财富……
  

大家档案

曹志伟广州新城市投资控股集团董事长
出生地点：广州
学历：香港科技大学工商管理硕士

冒险史

1989年毕业于广州大学建筑设计系进入广州房管系统工作
  

1992年进入中外合资地产企业担任工程总监后再回国企磨砺
  

1994年8月参与创建广州新城市建筑装修工程公司（后更名为广州新城市实业发展有限公司）
  

1998年开始创立“新城市”系统，从事工程建设、房地产开发、证券投资、物业经营等业务
  

2001年9月创立广州新城市房地产开发公司
  

2005年组建广州新城市投资控股集团
  

江湖历练

专才是这样炼成的

曹志伟说，小时候，他的绝大部分零用钱和劳动所得都买了书。中国四大名著、外国名著、《十万个为什么》，甚至父母和亲戚的藏书，诸如《赤脚医生手册》、《军事案例解读》等都不放过，也因为看书这个爱好，他还从小就与回收破烂的小贩“做买卖”。他说，凡有过期报刊杂志，他会用略高于收购价的价格从小贩手中回收，但前提是小贩允许他有挑选书刊的机会。待看完这些过期报刊后，他再以正常的收购价卖回给小贩。所以常常只需花上一两毛钱，他就过足了书瘾。
  

“我大学读的是建筑专业，毕业后进入房管系统工作。大概在机关里几个月后我就要求去地盘做施工员。第一个项目我记得是在江南大道的一个小学综合楼。建筑工程是男人做的事情，非常辛苦。一个夏天在工地，我身上只有眼睛和牙齿看得出是白的……“曹志伟说，在工地的9个月生活使他学会了工作的严谨态度，也锻炼了管理的能力和男子汉的气概。
  

让他收获更大的经历———1992年，他加入了当时为数不多的中外合资企业，开发顶尖别墅的工作。作为中方技术负责人，他在外方工作人员和境外设计师身上了解到什么是精品，什么是有灵性的建筑，品质对于建筑的重要性等等，视野一下开阔了许多。他说，这段经历让他形成在房产开发上坚持品质至上的理念。
  

1994年至1998年，曹志伟一直在大型国企负责着多个政府项目工程的承建。“政府的工程项目计划性强，建设速度快，质量要求高，为完成任务，工程建设不考虑成本的事屡见不鲜。”为此，曹志伟还特地去学习建筑预算和税务筹划以进行成本分析。这样“较真”的结果———凡其经手的建筑施工都被评为质量样板工程。
  

志存高远从商路

“1998年，我弟弟要出国，于是我就接管了当初和他一起创立的小装修公司。‘新城市’这个名字是我起的，我想，做企业肯定有做大的一天，所以名字一定要响亮。新城市，我们就是在建造着一个新城市。”2000年以前，新城市一直致力于政府市政工程和住宅小区的规划和建设，参与了许多旧城改造工作。
  

“我从事房地产开发、设计、施工等已有16个年头，经历过广州房地产市场起步、发展、泡沫、破灭、萧条、复苏、再发展的阶段。这十几年因居住需求和投资保值的原因我也曾经投资过不下20套所谓代表各个时代的房子和别墅，同时作为建筑商也承建过很多住宅小区。但最初我并非开发商，我无法左右房屋的设计，不能够按照我自己的理想来建造房屋，这是做承建商的遗憾。曾经有一次，作为项目的承建商，我对项目提出我的意见时，项目的开发商说‘我是开发商，这项目怎么做，如何设计我说了算’。当时，我觉得特别沮丧，想着有一天我也一定要做自己想做的建筑‘作品’。2001年，我估计房地产市场应该接近谷底了，恰巧在机缘巧合之下，竞得了一块地。于是，新城市公司从承建商变为了开发商开始进入广州房地产市场。”说起做开发商的机缘，曹志伟流露出地产商少有的理想气质———可以建自己喜欢的房子，如此简单而已。
  

5年过去了，新城市已发展成为以房地产开发为主，集工程施工、征地拆迁、物业管理、实业投资为一体的具一定规模和实力的综合性集团企业，完成了在广州四个中心城区的成功布点，拥有新城市·自由心岸、新城市·玥秀、新城市·逢源及新城市·领秀、新城市·江南等多个市区项目，实践着他做精品新城市的理念。
  

对于未来，他说，“我的企业发展思路是，规模不求做大，但求做强；产品不求数量，但求品质。我做事情喜欢追求完美，讲究流程，作品一个一个来精雕细琢。我很强调专业，要做就要成为房地产行业最优秀的专业经营管理者。因为房地产行业是一个跨建造业、服务业、金融业的一体化行业，需要有很强的整合能力。因此，这是一个非常具有挑战性的工作，每当我们开发的楼盘销售成功，获得各界肯定时，它带给我的那份成就感，是其他行业无法比拟的。”
  

经验分享

竞争的核心要素：管理

曹志伟认为，目前，房产企业已进入打造核心能力的时期，企业管理水平已成为房产企业持续发展的关键。管理完善、运作专业、品牌良好的企业不仅会形成较强的市场竞争力，而且成为国内外资本追逐的对象，与资本的成功对接也使企业拥有很强的发展后劲。这一时期拥有高水平管理的企业将脱颖而出，成为未来房地产市场的整合者。
  

房地产行业的竞争是产品质量的竞争和售后服务的竞争，但其背后是企业经营管理水平的竞争，所以，当他从香港科技大学商学院硕士毕业后，他就把视线放在了整个团队的管理水平提升上。决定把今年业务工作的节奏放缓，引进管理顾问公司，用半年的时间重点提升内部管理和营运流程，明确企业重要转折点上的战略方向，整体提升企业内部管理水平和营运能力。
  

金融投资是智者的投资

曹志伟说，他喜欢房地产行业，很大程度是因为这是一门整合的行业，需要很多相关领域知识的触类旁通。这有很大的挑战性，也给他带来很大的成就感。1998年，他也开始涉足一些证券投资，曾试过一年时间在股票市场上，让手中股票市值翻两番多。他说，观察分析股票等金融产品是一种辅助功课和锻炼思维的智者游戏，更多的是为了进行宏观大市走势的判断和对大市场的分析和决策。
  

而谈到上市，曹志伟说，上市是企业融资的一种理想平台。通过上市，企业可以迅速聚集各方资本，做强做大。但同时上市也是一把双刃剑，因为它需要更透明的机制，更规范的运作模式和更强的管理水平，因此上市会令控制力差的企业倒下得更快。当然，对真正的高手而言，上市是一种很低成本获得流动资金的方式，同时也是最巧妙的出售资产的方式，因为股权分散出让了，但操控仍在手中，责任和压力又减少了。
  

财富是成绩单

曹志伟说，财富是衡量个人能力和衡量企业再生产能力的指标之一。超出个人消费需要之外的财富，实际上只是代社会掌控和管理而已。社会的财富应由有德有才的个人或企业和团体去管理，这样才更合理、更有效率。说到底，财富始终是属于社会的，只是在不同时期登记在不同的个人或企业和团体名下而已。对他而言，财富只是他努力工作的一张成绩单和实现理想的一种资源，仅此而已。所以他看重财富，但绝不会追逐财富而迷失方向。
  

房产投资是财富避险工具之一

曹志伟说，在当今情形下，他仍看好房地产市场。一方面，房地产天然的双重属性，区别于很多价值渐减的消费品，它既可以满足人们安居或创业的需要，又有着保值乃至增值的良好空间。尤其在当今中国这样一个政局长期稳定，经济持续增长的市场，房地产是一种优质的硬通货，故此楼市在未来较长的时期，都会有很好的发展前景。另一方面，中国经济经历了20年的高速发展，民间已积累了大量财富，需要一种能提供稳定回报的金融产品。对于缺乏理财能力的大部分老百姓来说，房地产就是他们投资的首选可靠项目。
  

投资广州房产应有目标

曹志伟对目前广州房地产市场投资的建议：若买来自住，遇上心仪的房屋，特别是位于生活配套齐全、环境好的市区房时，该出手时要出手；若用作长线投资，在住宅市场已普涨一定升幅后，宜选择独立商铺和高尚小区车位，投资评价指标可用租金回报率衡量；若用作短线投资，则慎选个盘，防范风险。这不仅仅是给投资者的建议，他在选择开发项目时也会从准业主资产保值增值的角度去考虑，以此为标准。所以华体官方网站-(中国)股份有限公司所开发的所有楼盘都在市中心，包括位于海珠区新贵地段滨江东的滨江新城市花园（自由心岸）、在城市核心点上的新城市·玥秀、繁盛商业聚集地西关的新城市·逢源、在天河CBD区域的新城市·领秀以及海珠区南部一线江景的新城市·江南等等。如果投资正确，选了市区优质楼盘，升值潜力不可小觑，以自由心岸为例，从2003年至2005年共5次发售，住宅售价从最初的5000元/㎡到最后9000元/㎡，至今二手楼每平方米均价已过万，独立商铺在2005年下半年发售时均价为25000元/㎡，至今仅一年，均价已达30000元/㎡。又比如玥秀，住宅均价从8000元/㎡涨至12000元/㎡，仍然供不应求，升值潜力不言而喻。
  

记者印象

新城市的老员工说曹志伟是一个理性、好学、反应机敏而慎密、有雄心壮志、注重细节的老板。刚加入新城市的研究生对曹志伟的评价：有高超的战略、渊博的学识、睿智的语言、追求完美、善于变革，是优秀的领航者。新城市的业主对曹的印象：有魄力，眼光独到，严谨自律而不失风趣幽默，集学者与绅士于一身。
  

和曹志伟的两次交谈，我对他的印象———有活力，有点理想气质，锐意进取的年轻老板。说话还颇有点语不惊人死不休的味道。

（金陵／编制）