□本版撰文　时报记者　田桂丹　本版摄影　时报记者　萧嘉宁

　　信息时报连日来关于小区停车难问题的系列报道，引起了广泛关注，业主们纷纷通过邮件、热线电话、QQ群等方式向本报反映自己遇到的停车问题，其中有很多业主提出了质疑：小区建停车场，业主买房时已公摊了部分费用，业主用自己出资的车库为什么还要交车位费？这些巨额的费用都交到哪去了？有没有专门的监督机构和公示制度呢？

　　昨日，记者就业主们比较集中的疑问采访了广州市物管协会副会长和广州新城市投资控股集团董事长。

车库建设费是否已打入房价？

不少业主向信息时报反映，小区车位一早已被开发商打进购房成本，由业主们进行了分摊。那为什么自己还要另外花十几万元去买车位来停车呢？“这是很不合理的”！那事实上，开发商是否就在其间获取了巨大利润呢？广州市物管协会副会长江瑞敏表示，其实小区车位与小区配套商场一样，是根据规划条款进行建设的住宅配套，拥有 独立的预售证。众所周知，小区业主在购房时并没有买下配套商场，同样的也就不可能在购房时就将车位买断了。

　　据了解，即将出台的《物权法》第七审议稿规定，“建筑区划内，规划用于停车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”即由买卖房屋双方进行书面的约定后实施。而广州新城市投资控股集团董事长曹志伟则认为，如果小区所有车位只能月租的情况下，那么开发商可能事先已把成本打进房价，无车族就会为有车族买单。

取消月保是逼买车位？

家住侨怡苑的业主表示，自从停车场收费改革后，小区的地下停车场不办理月保，只卖不租。没有买车位的业主，车就不能停在自己住房配套的停车场。但该业主特意去看车库时都发现很空，“分明就是逼业主买高价车位。”

　　为此，广州新城市投资控股集团董事长曹志伟给业主算出一笔账，从成本上看,一个车位地下室的每平方

米造价已达2400元，已含普通土建及水电通风设备造价，未含基础基坑的造价。地下车库含公摊建筑面积在内，一个正常的车位面积约为35～45平方米，如按平均40平方米算，建设成本约达10万元，每年约需向银行支付8000元的利息。

　　广州市对车位月保租金的上限过低，因此只是出租车位是要亏本的。以月保租金为400元为例，减去150元管理费（含水电费），实收租金为250元，扣除17.63%的出租税费后，实收仅206元。那么，一年的收入是2472元，按10万元/个的建设成本计，回报率仅2.47%，按销售成本价12万/个计，回报率只有2%，连贷款利息的一半都达不到。但如果是只卖不租的话，开发商反而能尽早将车位投资回笼。因此，发展商更愿意将车位拿出来售卖而不是月租。

已买车位为何还要交管理费？

有业主表示，就算用10几万元买了车位每月还要交100多元的物管费。业主质疑，每个车位交100多元/月的物管费，集中起来一个小区车库就收了为数不少的金额。这笔钱到底是用在什么地方了？而既然开发商已经通过卖车位回本，为什么还要收物管费？

　　江瑞敏解释，卖车位的钱是付给开发商以收回建设成本的，而物管费是交给

物管公司维持场地运营的，两者的收钱对象及用途都各自不同。车位物管费主要用于看管车辆安全的人工支出、水电费、场地维护费等等。该笔费用最终汇集到小区物管公司处，物管公司至少要3个月对其收支做公示，向业主表明钱的流向。这些都与住宅的物管费一样，要一起接受房管部门的监督。

　　另外，一般而言小区物管公司在住宅部分的收支只能基本持平，甚至会有亏损，不会有盈利之说。这时，车位物管费等非住宅物管费可对其进行补贴，让小区物管公司得以运营，这事实上等于惠及到每个业主的头上。而在业委会同意、征得规划局同意后，小区将绿地等公用面积改为车位的，所得的收入将全归业主。

　　目前，广州规定有业主委员会的小区，可由业委会决定小区物管费价钱。因此，业委会可将车位收入连同电梯广告收入等汇总，以此将业主的住宅部分物管费降低。也就是说，业主会在小区车位收益上分享到好处。

停车难问题如何缓解？

　　广州如何来缓解这一停车难问题呢？ 广州市停车场协会会长康斯平认为，政府首先要放开租金指导价的做法，鼓励开发商多建小区停车场。据他介绍，广州市年车位增长率为4％，而车量增长率却为17％，供求关系严重失衡。而租金政府指导价却忽视了这一市场需求，往低处走。据了解，2001年广州车位月保还为600元，但现在在车辆增 多，地价上涨等因素下，月保反而下降了。开发商的投入难以收回，一般的地产公司都拖不起。那么投入建设的自然就跟着减少，车位供应量紧张又造成卖价的大幅上涨。

　　据广州市国土房管局统计，去年12月广州市一手停车位每平方米就上涨了2136元。在有车业主不想买车位的情况，反而使不少投资者买下车位，然后以600~700元/月的价格出租给有车的业主。康斯平表示，固定车位数增多会使车位的使用率更低。因此，政府应该用市场的方式去解决车位紧张的问题，放开指导价，等供应量增多后价钱自然就会下降了。

　　另外，政府可以在小区附近建社会多层停车场来解决问题，但这要通过业委会的同意方可建设，因为有不少业主会觉得在家门口建设此种车场会有噪音、废气等影响。