新城市曹志伟:广州市中心房价越来越高是必然的
   http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年07月26日12:35 房地产门户搜房网 施明 
   　　近日，在出让中心城区的9幅烂尾地前，广州市国土房管局发出的解决其它3幅市政用地遗留问题并无偿移交政府的附加条件引起了各方的关注。就此问题搜房网记者对广州新城市投资控股集团董事长曹志伟进行了独家专访。
   
   搜房网记者：
   　　即将在本周出让的广州中心城区9幅烂尾地又添新条件，开发商在拍卖胜出后，要解决其它3幅市政用地遗留问题并无偿移交政府。对此如何看待？此举会否加重开发商成本，从而使其将代价转移给买家，使得楼价进一步推高？政府将拆迁的工作推给开发商是否合适？
   
   曹志伟：
   　　这是一种新的尝试，结果如何要等拍卖后项目实施完毕后再评估。此举等于变相提高了起拍价，因为市政项目的拆迁成本会直接摊分到其余可开发的项目楼面地价中去，发展商将其列入开发成本是必然的，但并不意味着一定会推高所成交可开发项目的实际楼面地价，因为一般发展商都会用“假设开发法”评估竞拍项目的楼面地价上限，当市政用地拆迁成本计入后，若开发项目的控制竞拍总价的实际得房楼面地价上限不变，发展商会调低竞拍出价。如果调低后的报价达不到起拍价，自然也就不会达成成交。
   　　正常的企业是不会做亏本生意的，因为这是对股东和股民不负责。政府委托开发商拆迁的类似做法已经不是第一次，十几年前的旧城改造就是委托开发商组织进行的，结果也出现了一些问题。
   　　关键是政府要制定统一合理的拆迁标准，作为法律的补充文件，即拆迁方与被拆方必须共同遵守的游戏规则。我历来建议：政府立法规范管理 ，统一明确拆迁补偿标准，以及政府项目拆迁外包，投标竞价。对拆迁户最有效的保障是应采取货币补偿的方式，价格按市场同类房屋同期评估价，这样最大限度降低二次烂尾对回迁户造成的损害，确保拆迁户利益，也可以先建拆迁安置房后再进行拆迁。
   
   搜房网记者：
   　　以往大开发商对烂尾地的兴趣并不浓厚，但今年以来条件不算很好的土地都能吸引大开发商争夺，是否说明广州确实存在"地荒"？预期过万的单价及不设限制的户型是否会加剧中心城区的房价的上升趋势？ 
   
   曹志伟：
   　　房子供应荒不荒，购房者最清楚；可开发用地荒不荒，发展商最清楚。目前楼价高地价高是市场供求失衡造成的，全市土地供应总量未必很供不应求，而是适合目前阶段开发的住宅用地比较缺乏。
   　　本次拍卖的地块建设不限户型，但不是说盖多一些大户型的房子就会加剧中心城区的房价上升趋势。因为户型大小与单价未必直接相关，同样地区小户型的单价在一定范围内甚至会比大户型更高，因为它除具备自住功能外还有投资功能，而且由于相对大户型而言总价较低，所以进入的门槛较低，投资人会更多，供求失衡下小户型的单价会更高。
   　　广州市中心的房价越来越高是必然的，因周边区域例如花都番禺的房价地价逐年升幅都远大于市中心，则市中心就形成了洼地效应，所以去年市中心的房价会出现普遍性的补涨。
   
   搜房网记者：
   　　此次拍卖的烂尾地最高容积率达8.77，也就是说其中8块住宅用地可建住宅20万平方米，如何看待如此密集的楼群所带来的各种问题？
   
   曹志伟：
   　　高容积率会带来一系列问题，值得注意：
   　　（1）密度控制要严格把关，避免间距不足影响通风采光。
   　　由于地块的占地面积有限，而楼体高度一定的前提下，高容积率会造成单层面积过大，如果单位的户型较小，则每层的户数就会比较多，在设计上要特别注意通风采光的问题。
   　　（2）高容积率如果继续采用小户型设计，会造成户数增加，人口密度提高，影响居住质量，这不符合市政府改善市中心区的居住环境，逐步降低老城区人口密度的战略，故老城区不应建太多的中小户型。
   
   搜房网记者：
   　　如何看待烂尾地"捆绑式"的拍卖方式？此种模式是否可行？
   
   曹志伟：
   　　这是一种新的尝试，不是今天顺利拍卖出去就万事大吉了，实际的效果如何要待项目实施完毕才能真正评估。如果几年后证明这种尝试的效果很好，则值得总结经验作为一种模式之一推广，否则就要认真分析实际操作中出现的问题，加以调整。
   　　我认为，不需要捆绑也能解决各地块“肥瘦不一”的问题。“肥”的项目可以通过自由竞价，使政府出让土地收益最大化，然后政府将这部分收益弥补较低价出让的“瘦地”或补贴得房率低的“瘦地”，还可以将“瘦地”由政府委托拆迁作为市政绿化用地，或市区“麻雀学校”的扩建用地。其成本的投入可源于“肥地”的溢价竞争。
   　　现在的这种“捆绑式”的拍卖方式，拍卖的门槛大大提升，而如果采用以单个项目拍卖，降低开发的门槛，可以鼓励更多的企业参与，有利于优胜劣汰，避免形成垄断，便于政府调控，所以我认为“捆绑式”拍卖弊大于利。
   　　因此本次的三组地块拍卖，我们新城市地产参与了预报名，而最终决定退出不拍，就是由于这种捆绑市政拆迁地的新举措比较突然，时间紧迫，使我们对地块的拆迁前景无法准确预料，在政府相应拆迁政策不明朗的前提下，只得放弃了准备半年的竞拍。
   　　我认为，政府相关政策一定要及时明确，否则这种性质的拍卖本来是件好事，但接下来的手尾太长。例如我们在珠江新城的项目地块早在2006年1月就已经通过正规的拍卖成功竞得，并且按期付齐了款项，但由于遭遇了种种历史遗留问题，时至今日仍未能完成项目的过户，开发进度的严重延误造成了公司近1000万元的资金利息损失，将会转移到房价中去，加重了购房者的负担，同时也影响了珠江新城区域同期应上市住房的数量，减少了供给，令到供求不平衡的矛盾更加突出。因此，提高政府的运营能力，可以有效降低城市的运营成本，我们期待政府及早完善相关的政策法规，更有效地扶持和推进烂尾地块的盘活工作。