记者：新城市逢源作为荔湾老城区的一个项目，它的定位怎样？从目前收集到的信息来看，哪些客户群体对新城市逢源的关注度较高？

   
   曹志伟：根据“重点开发市中心精品住宅”集团战，逢源项目从拿地开始就定位为“新西关大宅”。以豪华气派的公共空间和实用大方的室内间隔设计，科学高档的豪华精装修配置及真诚的优质服务去打造一个最能满足市中心高端客户群升级换代居住需求的项目，并希望籍此令荔湾区的楼盘素质迈上一个新台阶，打破以往荔湾无豪宅的说法。
   　　从目前收集到的信息来看，现场销售接待中心开放以来短短近一个月时间已经接待了近3000台客户，他们当中以周边企事业机关单位，政府公务员和医生，教师等专业人士及专业市场经营者为主，其中相当大的部分是二次以上置业，经济实力较强，对意向换房的要求也高。他们除对本项目的地段认同外，非常喜欢这种纯大户型设计的社区，表示愿意并有能力去享受舒适型的住宅。
   
   记者：今年，荔湾也有几个项目在售，在您看来，新城市逢源与这些项目最大的不同在什么地方？目标客户群体跟这些项目的重叠程度打吗？在做项目定位的时候，如何去错开目标客户？
   　　
   曹志伟：和今年荔湾在售的几个项目相比，逢源有很大的不同。
   　　首先是地段，新城市•逢源真正处于传统老西关核心地段，旁边就是长寿路地铁站，和百年名校西关培正小学一墙之隔，这种“左右逢源”的地段优势得天独厚，绝无仅有。
   　　第二是户型，新城市•逢源是纯大户型项目，标准层唯一一套二房户型的面积都达到95平方，平均户型面积更近130平方，这在同区域乃至市中心在售项目中都是非常罕见的。
   　　第三是装修配置，新城市地产重金礼聘了“广州市韦格斯扬设计公司”、“广州域度装饰设计”等专业设计公司负责室内交楼标准的设计，而素有“私家花园专家”之称的“当代•东篱建筑景观机构”以及在行内享负盛名的“广州土人景观顾问公司”则负责楼盘及户内的景观绿化设计，所有设计均由专业公司的老板兼总设计师亲自主持，确保业界一流水平。装修用料方面更是大量使用“紫罗红”等进口石材，集成“西蒙”、“KOHLER”、“TOTO晶钻系列”、“American Standard”等国际著名品牌系列。以荣获08年金牌户型评比超大户型组别第一的尚府02单元为例，仅主人房空间（包括主卧，主卫、衣帽间及主卧阳台面积）就超过50平方米，一个主人房洗手间的装修造价已超过1万元/㎡。形象地类比一下，就是这套主人房空间的面积已经大过中小户型项目一个单元面积，而一个主人房洗手间的装修造价就高过中小户型一个单元的装修总价，其尊贵豪华不言而喻。
   　　最后就是“新中式庭院”的理念，不但首层园林的设计采取了前庭后院的构思，住户楼层上也充分体现了多种庭院空间的转换，包括独创的电梯间公共休闲露台，首创入户门厅廊院以及入户花园，客厅步出式露台，超过20平方的主人房空中后花园，超大工作阳台，百变阳光室等，形式多样，各具风采。
   　　由此可见，逢源项目是一个真正的升级换代版的都市享受型豪宅，在区域之内无与伦比。因此可以说，虽然大家可能都想吸引钟情于西关的这批客户群，但新城市地产是真正从区域高端买家的实际需求出发，以最佳的户型和装修设计、最好的品牌材料将逢源项目打造为西关和经一豪宅，并希望籍此令荔湾区的楼盘素质迈上一个新台阶，打破以往荔湾无豪宅的说法。
   
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   记者：一直以来，新城市投资控股集团在盘活“烂尾楼”方面有过人之处，能否谈谈能对此的一些心得？
   
   曹志伟：这方面的内容我曾在搜房的个人博客上发表过，这里就简单说一下，不展开细谈了。
   　　我们将“烂尾楼”、“烂尾地”统称为“不良房地产项目”，它产生的根源一是社会经济波动，市场自我调节的结果，二是政策调整的影响，而不同的起因也造成了有五类的“不良房地产项目”。
   　　有不少媒体曾经问过我，新城市为何会选择收购这些“不良房地产项目”进行开发？应该说，这是源于我们对行业的了解和新城市十多年发展累积起来的足够实力。新城市在成立初期一直致力于政府小区的规划设计和施工，参与过许多旧城改造工作，近年来从事房地产开发后，对专业市场做了大量的调查研究和分析工作，对广州旧城有着极其深厚浓郁的感情。
   　　其实盘活不良房地产项目和操作新楼盘的本质区别是楼盘的可塑性不同。新楼盘从选地、产品定位、做产品到产品的持续改良都可根据市场的需求和企业的目标进行灵活有效操作，而不良房地产项目因为原本的项目定位、结构布局、规划设计等已既成事实而会受到一定的约束，从而减少了楼盘的可塑空间。
   　　盘活“不良房地产项目”是新城市作为房地产开发的业务之一。
   　　之所以有此选择，一是因为“不良房地产项目”当中有些项目符合新城市的项目筛选标准；
   　　二是因为新城市有能力盘活“不良房地产项目”。我们拥有相对充足的自有资金，有专业的项目评估、开发建设、规划设计及策划等方面的人员，有科学、规范的管理运作流程和制度； 
   　　三是因为新城市有信心、有恒心、有诚心盘活“不良房地产项目”。
   　　新城市的企业文化是“专业、负责、严谨、创新”，我们规范操作、诚信经营，不追求速度，但追求品质，每步都走得稳健踏实，以建筑施工作品质保障，以物管服务提升房屋附加值。所以不论是盘活不良房地产项目还是操作新楼盘，我们都游刃有如。
   　　不过，烂尾楼并非人人能碰，因为盘活不良地产项目有几个难点：
   　　1、一般不良地产项目都存在手续欠缺或资料保管不全等问题，这对后续手续的连续性造成很大影响。
   　　2、一般已建设的不良地产项目，由于施工单位或原发展商问题，都存在原已建的工程资料不全或遗失，这会对后续工程验收、建设带来大量的工作和不便。
   　　3、市中心不良地产项目绝大多数涉及拆迁安置问题。
   
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   记者：目前，楼市已经进入新一轮的调整，您是如何看待这一轮的调整，它将会持续多久？这一轮的调整对新城市投资控股集团在运营上有什么影响？那么新城市投资控股集团面对次轮调整做了什么准备？
   
   曹志伟：众所周知，前两年高速发展模式下，股市楼市膨胀过快，这种修正式的回调本来就很正常。再加上今年以来全球经济金融海啸引起世界经济的巨幅波动，中国经济不可避免受到巨大冲击，各行各业都有所调整，现时不仅是楼市在调整，因此离开宏观经济大环境的走势来预测楼市的调整会持续多久，是缺乏依据的。
   　　但仍可以有一些思考的方向：
   　　首先，楼市现在最大的问题是信心问题，消费者已经看到楼价在降，与去年高峰期相比已经有了很大的降幅，心里也觉得比较划算了，但楼价还会不会继续降？降到什么时候是个底？大家心里都没有底。
   　　另一方面，大家对自己未来收入的预期也没有底，尤其是做贸易和金融的更是前路渺茫，出手买楼谈何容易。若问什么时候市场才会恢复信心？前提应该有几个，包括政府发出明确的救市政策，包括经济前景的向好，也包括不再有大批的开发商因为资金链紧张而被迫采取大规模割肉倾销的手法来回笼资金，那个时候市场的信心会逐步恢复，楼市亦将随之走出低谷，成交量和成交价都能恢复到正常合理的水平。
   
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   记者：在危机中寻找机会，对此您是否认同？此轮调整对于新城市控股集团来说是危机还是机会呢？你是如何看待这个问题？
   
   曹志伟：新城市地产以发展稳健著称，化危为机是我们一贯应对危机的风格，03年我们的“自由心岸”项目推出市场时，也是广州楼市连跌几年，市场气氛并不乐观的时期。但我们还是以创新的优质产品逆市卖个满堂红。我在去年的惠州地产峰会上就明确指出：“没有不好的季节，只有不好的身体，冬天不可怕，可怕的是身体有问题”。当时已是“过冬”之声初期，很多发展商很悲观，而我却恰恰认为，冬天正是大自然优胜劣汰的大好季节，就像农作物一样，就算经历了严冬的磨练，只要种子够强就能在明年春天破土而出，茁壮成长。值得留意的是，留下来的未必是最大的，最小的未必就要灭亡。
   　　我见证了改革开放以来中国楼市的三次起伏，懂得风浪的规律，新城市地产到今年已经十五年了，一直发展的很好，所以说“转危为机”，这个机会也只会留给有准备的人。
   　　我一直强调“牛市卖概念，熊市卖产品”，“好产品无惧市场波动，其内在有形和无形价值将支撑其价格的坚挺”。象新城市•逢源这种市中心精品豪宅由于总规模不大而品质优秀，加上区域刚性需求又很强，就不需太担心所谓大市的涨跌，况且我在前面提到，我们的客户有相当大一部分是政府公务员，企事业机关单位以及教师，医生这类高素质人群，他们的收入相对稳定，不会受到国际金融危机的直接影响，因而对我们来说，逢源项目的销售前景依然看好。
   　　近期，关于房地产救市的言论四起，而不少城市也出台了相应措施，您是如何看待的？此前您已经在搜房博客发表了相关的看法，现在你还保持同样的看法吗？
   　　我对新政的看法和之前我在博客里谈到的一样，现在也只简单说说吧。
   　　本次出台的政策主要是要解决国民的住房问题，通过减少流通环节税费的市场手段，支持房地产行业的健康发展。通过降低购房税费、降低购房首付率、降低购房贷款利率等减税轻赋的利民政策扶持购房者购房。既是一个让利于民，扩大内需，促进消费的经济举动。也是政府对购房自住消费行为的一个鼓励，也暗示了目前的房价是政府一个政策底部区域。
   　　再从另一方面看，政策在目前经济环境下出台，受最大支持的是地处市中心地段的适合自住并兼顾投资功能的改善居住环境的舒适住宅。这是因为在目前经济环境不明朗，个人收入前途未卜的经济环境下，仍然有消费能力的是公务员、事业单位、医生、老师等有稳定收入并有一定积蓄需要改善居住环境的人士，以及有一定经济实力，但目前没更稳妥投资渠道的经商人士。这两类人都会选择中高端产品。
   　　何况从上周政府颁布的危房改造拆迁补偿标准是以同区域一手房价为标准，这说明政府认同目前房价的合理性。而设计、装修标准都胜一筹的市中心精品住房则更在目前一手房均价之上，抗跌保值能力更高。所以目前房价相对于自住或自住兼投资的购房者来说是开始考虑出手的时候了。
   
   记者：您是如看待目前广州市的房地产市场？在您看来，广州市目前或者未来的一年内是否需要救市？如果需要，据您预测，政府将会在什么情况下出台？
   
   曹志伟：这方面也在博客里谈到过的。个人认为，只要没有破坏市场，任何市场都不需要救。若人为地破坏了市场，或干预措施做过头则应该修正，应该救市。但市场竞争要靠体现在产品上的企业实力，要靠产品说话，若产品不行谁也救不了，“产品差异化，企业专业化”才是企业生存之道。
   　　成本构成价值，供求关系决定价格。地产市场的起落与现时面对的一些困难都是正常的，既没有永远上涨的市场，也没有永远下跌的市场。既已推行市场经济就要坦然应对市场波动，不应随意改变市场规律和破坏市场规则。